ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ[1]
Р. Яковлев, специалист Департамента денежно-кредитной политики Центрального банка Республики Узбекистан
Рынок недвижимости является одним из дополнительных источников информации о состоянии цен в экономике, индикатором экономической активности и совокупного спроса. В связи с этим, в рамках изучения основных факторов инфляции и ценовой динамики возрастает необходимость регулярного исследования рынка недвижимости в Узбекистане.
Известно, что по мере восстановления деловой активности, рынок недвижимости, как правило, растет. При этом динамика спроса на жильё выявляется при помощи сравнительного анализа количества сделок по купле-продаже (зарегистрированные через нотариальные органы) между определенными периодами времени.
Как показывают наблюдения, с апреля по июнь текущего года в Узбекистане по договорам купли-продажи недвижимости было заключено на 38 процентов больше сделок, чем за январь-март. Примерно треть из них приходится на г. Ташкент (Рис. 1).
Рис. 1. Доля регионов Узбекистана в общем количестве заключенных сделок по купле-продаже недвижимости.
Источник: e-notarius.uz – официальный сайт «Электронный нотариус» Министерства юстиции Республики Узбекистан
Одновременно с этим на вторичном рынке жилья отмечается рост цен. Предварительные результаты за II квартал текущего года показали, что цены в среднем по республике выросли на 5,72 процентов по отношению к предыдущему кварталу (Рис. 2). Данное заметное удорожание наблюдается во многих регионах Узбекистана.
Рис. 2. Средние цены на недвижимость в регионах Узбекистана
(тыс. сум за кв. метр)
Источник: расчёты автора на основе данных сайтов-платформ по недвижимости uybor.uz и olx.uz
В период пандемии и карантина вынужденные ограничения привели к переносу запланированных покупок на более поздние сроки («эффект отложенного спроса»), что могло привести к замедлению потребительского спроса в экономике и росту сберегательной активности.
Кроме того, в условиях относительной стабилизации валютного курса, рынок недвижимости, как альтернативный источник получения доходов стал более высокодоходным источником вложений для предпринимателей и части населения с достаточными накоплениями.
Активизация рынка недвижимости со стороны спроса, вследствие устранения административных барьеров на приобретение жилья в столице, также оказала влияние на рост цен.
Справочно: в период пандемии все регуляторы – и в развитых, и в развивающихся странах – начали синхронно смягчать монетарную политику, что запустило приток средств в активы, в том числе в недвижимость. Когда главным опасением инвесторов и населения во всем мире становится растущая инфляция, недвижимость рассматривается как защитный актив. Поэтому центральные банки пристально следят за изменением цен на рынке недвижимости.
Важным является понимание переоценённости рынка жилья. Несмотря на то, что в абсолютных значениях средние цены на недвижимость являются одними из самых низких, с учётом уровня жизни цены на жильё в стране все еще остаются высокими по сравнению со странами СНГ и Грузии.
Так, соотношение средней цены на недвижимость в столице Узбекистана к ВВП на душу населения (по паритету покупательной способности) составляет 12%. Это третий самый высокий показатель после Москвы (Россия) – 15,8% и Бишкека (Кыргызстан) – 13,4%.
Относительно низкие показатели отмечаются в Нур-Султане и Тбилиси, 3,3% и 6,4% соответственно (Рис. 3).
Рис. 3. Средние цены на жилую недвижимость на вторичном рынке в городах в мае-июне 2021 года*
(долл. США)
Источник: worldbank.org (ВВП на душу населения по ППС), numbeo.com (средние цены на жильё)
* аналогичный индикатор – соотношение цены недвижимости к ВВП на душу население, использует в своих исследованиях эксперты исследовательской компании Globalpropertyguide по анализу рынка недвижимости в мире
Вышеназванные факторы могут косвенно свидетельствовать об относительно высоких ценах в Ташкенте по сравнению с городами-столицами стран с более высокими доходами на душу населения.
Необходимо отметить что, несмотря на относительно высокий уровень цен на недвижимость в столице, цены на данном рынке за последние 12 месяцев формировались без резких ценовых колебаний.
Диаграмма, представленная ниже (Рис. 4), показывает, что медианные значения цен находятся в пределах 6400 - 6700 тыс. сумов за 1 кв. м., а средние цены имеют положительную динамику роста в пределах 2-3 процентов.
Рис. 4. Блочная диаграмма цен на вторичном рынке жилья в г. Ташкенте.
(тыс. сум)
Источник: расчёты автора на основе данных сайта по продаже недвижимости dom.vsem.uz
Динамика цен на недвижимость в мире
Жёсткие меры, установленные странами для борьбы с COVID-19, в первое время озадачили покупателей жилой недвижимости и привели к тому, что рынок жилья на время остановился.
Однако уже в III квартале предыдущего года он начал восстанавливаться благодаря сформировавшемуся отложенному спросу. По этой причине во всем мире цены на жилье растут самыми быстрыми темпами.
Такие данные приводит Международная консалтинговая компания Knight Frank[2], которая обновила индекс цен на вторичную жилую недвижимость по итогам I квартала 2021 года (Рис. 5).
Согласно данным исследования, на протяжении 12 месяцев рынки жилой недвижимости продолжали демонстрировать свою устойчивость, и средний рост цен достиг 7,3% к марту 2021 года (+4,4% за аналогичный период предыдущего года и +5,6% в прошлом квартале).
Рис. 5. Средние мировые цены на недвижимость на вторичном рынке (ежегодное изменение, в %)
Источник: Knight Frank Research
Турция имеет самый высокий годовой рост цен – 32%, но без учета инфляции реальные цены в стране растут примерно на 16% в год. Помимо Турции, заметный рост цен на недвижимость на вторичном рынке в основном наблюдается в развитых странах, включая Новую Зеландию (22%), США (13%), Швецию (13%), Австрию (12%) и Канаду (11%).
В I квартале 2021 года в 12 из 56 исследуемых стран наблюдался рост цен, выраженный двузначными числами. Во избежание «пузырей» на рынках недвижимости, правительства нескольких стран разрабатывают меры по сдерживанию цен.
Например, с января текущего года власти Китая, Новой Зеландии и Ирландии приняли ряд мер по регулированию ситуации, такие как ужесточение правил кредитования и более высокие гербовые сборы за многократные покупки. В Китае также обсуждается введение национального налога на недвижимость. В связи с вмешательством правительств и принятием мер налогово-бюджетного стимулирования, которые должны завершиться в конце этого года на нескольких рынках, спрос может замедлиться.
Однако необходимо отметить, что также имеются несколько крупных экономик, в которых наблюдается замедление цен на недвижимость. Так, в Италии (1,6%), Индии (-1,6%) и Испании (-1,8%) (Рис. 6) отмечен более низкий рост цен в первом квартале 2021 года, чем годом ранее. Это объясняется тем, что в стране действуют на сегодняшний день более строгие ограничения и избыточное предложение.
Рис. 6. Средние цены на недвижимость в некоторых странах
(изменение к предыдущему кварталу, в %)
Источник: Knight Frank Research
[1] Содержание настоящего обзора отражает личное мнение автора и может не совпадать с официальной позицией Центрального банка Республики Узбекистан
[2] Global House Price Index (GHPI) Q12021 позволяет отслеживать и сравнивать ценовую динамику рынков жилья в национальной валюте в 56 странах. Индекс актуализируется на основе данных официальной государственной статистики и Центрального банка. Учитывает среднюю цену 1 кв. м вторичного жилья всех сегментов.
