Динамика рынка недвижимости в Узбекистане (по итогам III квартала 2021 года)

Рынок недвижимости в Узбекистане в III квартале продолжает положительную динамику роста. Такой интерес на рынке жилья за анализируемый период в основном объясняется продолжающимся восстановлением экономики и ростом доходов населения, а также стремлением домохозяйств сохранять свои сбережения в виде недвижимого имущества.

 В III квартале текущего года цены на вторичном рынке жилой недвижимости в среднем по республике выросли на 2,3% к предыдущему кварталу (Рис. 1).

 В то же время, в 6 из 14 регионов страны наблюдалась снижающаяся динамика средних цен. Наибольший спад зафиксирован в Хорезмской области (-9.8%). Вероятно, подобная тенденция в отдельных регионах связана с превалированием покупки жилья на первичном рынке. В остальных регионах продолжается повышение среднего уровня цен.

Рис. 1. Средние цены на вторичном рынке жилья за III квартал

– цветовая градация указывает на цены от меньшего к большему значению

Источник: расчёты ЦБ на основе данных сайтов olx.uz, uybor.uz и dom.vsem.uz

          Наряду с этим, темпы роста цен на рынке жилья в целом относительно замедлились. В III квартале среднее повышение цен (2,3%) было ниже по сравнению со II кварталом т.г. (5,7%).

Число сделок по купле-продаже недвижимости в III квартале^[1] т.г. в абсолютном выражении составило 61,2 тыс., что на 17,3% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Изучение месячной статистики показало, что в августе было заключено на 21% больше сделок, чем в июле т.г.

 Однако по последним доступным данным системы Электронный нотариус Министерства юстиции в сентябре наметилось некоторое снижение и было составлено на 10% меньше договоров купли-продажи по сравнению с соответствующим периодом августа (за аналогичный период 2020 года наблюдался рост сделок на 40%). Данное снижение, возможно, является первой предпосылкой к началу дальнейшей ценовой стабилизации на рынке недвижимости.

 Темпы роста строительства являются одним из факторов, оказывающих влияние на стоимость жилья. Так, один из Национальных индикаторов Целей устойчивого развития 11[2] – соотношение темпов застройки (в том числе жилых зданий) и темпов роста населения, в    2020 году продемонстрировал снижение. В разрезе регионов наименьшее значение в г. Ташкент – 0,336, наибольшее в Сырдарьинской области – 1,367, в целом по стране показатель составил 0,8 (для сравнения в 2019 году – 1,135) (Рис. 2).

Рис. 2. Индикатор 11.3.1. Соотношение темпов застройки и темпов роста населения.

Примечание: линии показывают среднее значение по республике за соответствующий период

Источник: http://nsdg.stat.uz/

Кроме того, по итогам III квартала 2021 года темпы роста строительства составили 4.5%, что ниже показателей 2020 года – 8.6%, а также 2019 года – 24.2%.

         При этом, во многих странах из-за всплеска строительной активности в сочетании с перебоями в цепочках поставок и высокими транспортными расходами, цены на строительные материалы резко выросли. Например, мировой спрос на сталь превышает предложение, и появляются сообщения о нехватке других ключевых материалов на основных рынках, таких как древесина и заполнители.

 Цены на строительные материалы в Узбекистане с начала года по сентябрь в среднем повысились на 4,65% (Табл. 1). Наибольший ценовой подъём зафиксирован в категории «металлические трубы» 9,52%, «фанера и ДСП» – 9,26%, а также «рейки и плинтуса» – 11,16%. Цена цемента в стране, напротив, демонстрирует снижение,

что в основном обусловлено значительным ростом производства с января по август т.г. (18,2% к соответствующему периоду 2020 года).

Таблица 1. Инфляция на основные строительные материалы

Источник: расчёты Центрального банка на основе данных Госкомстата

Сберегательная активность также оказывает повышательное давление на спрос и, соответственно цены на недвижимость.
В ежемесячном опросе Центрального банка по инфляционным ожиданиям за сентябрь т.г., больше четверти респондентов планируют сберегать свои средства в виде недвижимого имущества (Рис. 3).

Рис. 3. Результаты опроса Центрального банка по инфляционным ожиданиям населения

Источник: http://cbu.uz/

Мировые тенденции изменения цен на недвижимость

Цены на вторичном рынке недвижимости продолжают расти во многих странах. К глобальному росту цен на жильё привели замедление темпов строительства и снижение процентных ставок по кредитам (Табл. 2). Так, согласно отчёту аналитической и консалтинговой компании Global Data «Global Construction Outlook
to 2025»[3] (обновлен во II квартале 2021 года), несмотря на восстановление мирового строительства после исторического спада из 65 рынков, представивших данные за I квартал т.г., только 25 продемонстрировали рост в годовом исчислении.

Таблица 2. Средневзвешенные ставки и остаток по ипотечному кредиту некоторых стран

* Данные по Узбекистану представлены за сентябрь, соответствующие изменения за июль-сентябрь

** Численность населения на конец 2020 года по данным Всемирного банка

Источник: расчёты Центрального банка с на основе данных:

https://www.theglobaleconomy.com/rankings/mortgage_interest_rate/ https://www.theglobaleconomy.com/rankings/mortgage_credit/

По данным доклада Global House Price Index международного агентства Knight Frank's, спровоцированный пандемией бум на жилье продолжается, и во II квартале 2021 года цены на жильё в годовом выражении в среднем выросли на 9,2% в 55 странах (для сравнения  в I квартале на 7,3%). При этом треть рынков недвижимости зафиксировала прирост цен более 10% в годовом выражении (Рис. 4).

В число стран с наиболее высоким ростом цен на вторичную жилую недвижимость за анализируемый период вошли Турция (+29,2%), США (+18,6%), Россия (+14,4%). В общей сложности на 18 рынках был зарегистрирован двузначный рост цен, по сравнению с 13 в прошлом квартале. При этом цены на недвижимость
во II квартале текущего года снизились только в Индии и Испании.
Это самая низкая доля рынков, на которых зафиксировано снижение цен начиная с 2008 года.

Рис. 4. Распределение стран по годовому росту цен

Источник: Knight Frank Research

Мировая тенденция повышения стоимости на жильё в основном обусловлена более высокими темпами роста цен в развитых странах. В десяти развитых странах мира за июнь в среднем рост цен составил 12% в годовом выражении, что вдвое больше, чем на ключевых развивающихся рынках (4,7%) (Рис. 5).

Рис. 5. Среднегодовое изменение цен в разрезе стран по уровню развития

Источник: Knight Frank Research

Несмотря на сильный рост цен, на некоторых рынках наблюдаются признаки снижения спроса. В США количество заявок на ипотеку снизилось, и доля домохозяйств, считающих, что сейчас хорошее время для покупок, в июне достигла десятилетнего минимума в 28%. Перспектива изменения процентных ставок на рынках также может повлиять на настроения покупателей в среднесрочной перспективе.

[1] последние имеющиеся данные до 17 сентября 2021 года.

[2] Цели устойчивого развития (ЦУР) – 17 целей, разработанных ООН для достижения экономического, социального и экологического устойчивого развития в мире.

[3] https://store.globaldata.com/report/gdcn0025go--global-construction-outlook-to-2025-q2-2021-update/